自如頻繁解約背後:長租公寓還能走多遠?

自如頻繁解約背後:長租公寓還能走多遠?

(原標題:調查丨自如頻繁解約背後:長租公寓還能走多遠?)

疫情以來,長租平臺面臨着一波未平一波又起的不安局面。杭州友客、巢客,上海嵐越,廣州城璞,深圳的樂居公寓、小鷹找房等中小長租公寓公司,乃至頭部平臺蛋殼公寓都相繼被曝公司資金斷裂破產後跑路或違約等負面新聞。如今,行業老大自如今日也陷入了違約門。

21世紀經濟報道記者瞭解到,疫情以後,自如就陸陸續續出現與業主或租客解約的情況。但有些意外的是,10月以來,越來越多的租客和業主反饋,他們遭遇了自如的強制解約,解約原因和他們給出的疫情或業主違約等藉口毫不相關。

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事實究竟如何?

突然的解約潮

21世紀經濟報道記者採訪中獲悉,今年國慶期間,一位廣州自如租客接到了管家電話,稱因爲業主強制解約回收房屋,要求租客一個月內搬離,他將獲得的賠償是一個月的租金。基於對平臺的理解和信任,他開始找房看房,過程中偶遇了一位認識房屋業主的人,卻輾轉得知業主根本沒有解約的意願。

“我馬上聯繫自如客服,通過跟一個自稱是業務經理的人溝通後,他親口承認是自如單方面解約,而非業主解約。但在我詢問他爲什麼要解約時,他卻沒有給出明確迴應,只說會按照合同約定賠償。”該租客有些氣憤地表示:“因爲自如簽約後就一年合同期內不能夠提高租金,強制租客解約,恐怕與自如希望提高租金,獲得更多理由有關。“該人士進一步指出。

另一位北京的自如租客也遇到了類似的情況,他告訴21世紀經濟報道記者,在北京住自如已經三年多,目前租住的房屋入住時是2019年10月入住的,當時入住時是三戶合租,有一個隔斷,但後來因爲被舉報所以隔斷被拆除,就變成了兩戶合租,房租不變。至到今年8月,自如管家打電話表示提前續約服務費有5折的優惠,並且在租客表示猶豫後開始打人情牌,表示自己有業績壓力,希望老客戶支持。

“考慮到房租漲價在3%-5%之內,漲幅可以接受,而且有優惠,就選擇了續租。但10月中旬,突然又有一個自如管家給我打電話,說業主違約,房子要收回,要我搬走,並提出給我一個月房租作爲違約賠償。目前也在找房中,管家經常會來打電話問找房進度。”他告訴記者。

一位北京的自如業主告訴21世紀經濟報道記者,她在10月突然收到了管家電話,問能否降房租,給出的理由竟然是:“疫情影響租房市場不景氣,公司要倒閉了。”該業主沒有同意管家的要求,並對他不專業、誇張的事實描述提出了質疑。

另一位深圳的自如業主也對21世紀經濟報道記者表示,遇到了相似的情況。但他的管家顯然更強勢,對方表示,如果不能降租金就要解約。而在業主考慮後,因爲還有空置期,自己打理也比較麻煩,最終還是同意降價400元。

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從瘋狂收房到瘋狂解約

從風頭無兩的頭部平臺,到驟然而起的解約潮,因何而生?

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一位今年從自如離職的前自如管家李明(化名)的故事,似乎部分映射了這家頭部長租平臺近幾年的經歷。

李明回憶,2016年2月,剛剛畢業不久的他加入了北京的自如,做了3個月的服務管家,然後在2016年7月,成爲了一名綜合管家,並在這裏遇到了喜歡的女孩,是個挺美好的故事。在2017年,行業的風口加上個人的努力,他和女友雙雙獲得了金牌管家的榮譽,並且在收入方面也大幅提升。可好運沒有持續多久,2017年11月,李明被調任公司新成立的豪宅部,工作半年,覺得高端工作不適合自己,選擇回到原來的部門,雖然升職有些遙遙無期,但是和女友一起工作,李明覺得這樣也不錯。

2018年上半,本來一切工作按部就班的進行着,但是2018年9月份的“甲醛事件”讓自如來到了輿論的風口浪尖,作爲從業者,李明的感受是,從那個事件段開始,長租公寓行業開始走下坡路了。

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時間來到2019年7月,又一個重要的轉折點到來,由於相關部門對出租房屋室內結構的限制,自如優化間(隔斷)大量被拆除,從此北京自如結束了優化間的收房形式,而業務也逐漸的失去了定價權和調價權,導致大量房屋空置。

雪上加霜的是,2020年本來都期盼着年後旺季的到來,不過由於新冠病毒,房屋空置率繼續上升,並且關於續約價格、租金等等,自如再次被推到封口浪尖。李明再三考慮,覺得行業春天已經不在,所以選擇辭職。

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據21世紀經濟報道記者瞭解,像李明一樣的管家不在少數,一位深圳自如租客反映,疫情以來,已經換了三四位管家,這在之前服務相對穩定的自如是很少見的。

一位與自如合作多年的北京業主給出了他自己對這輪解約潮的判斷,他告訴記者,自如的業務模式是收房管家收房——裝修——出租管家租房——售後管家管售後,整個環節分工明確,組織結構嚴謹。今年自如主動解約很多的原因,可以溯源到2016-2018年,當時自如瘋狂收房,價格要比同行的中介高,幾乎是有房就收,不管房屋質量,只要收回來進行改造,打造隔斷,儘可能多租幾戶,維持高收房成本下的利潤即可。

他進一步指出,通過這種高價收房的策略,還在那幾年把北京一些其他小中介或者小公司吞併了,擴張規模很快,目前北京市場基本是鏈家和自如“兩家獨大”,可突如起來的新冠疫情,爲本來就受到政策限制的長租公寓行業雪上加霜。“自如的母公司貝殼今年8月上市,從130億估值一路到現在的市值突破800億,體現了貝殼的強大競爭力。但另一重猜測是,也許貝殼之前的快速擴張,有在上市之前累計財務報表需求,所以大面積收房佔有市場,但在上市之後,那些不良房源和虧損房源就要及時砍掉,長痛不如短痛,按照合同約定一次性賠償給租戶,也就是一個月的違約金,並不算高。此外,減免了虧損,帶來的長期效益肯定是更好的。”該人士表示。

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公開信息顯示,自如在2015~2017年累計虧損近13億元。而結合近期長租公寓的表現,恐今年財務數據更不容樂觀。究其根源,高收低租、短債長投的運作模式終究不是長久之計,需要藉助規模擴張、租客擴張、租金上漲助推,纔有望持續良性運作。但凡遭遇租賃市場下行,租金上漲無法持續、租客減少、房間空置率增多等,便會產生平臺與業主、租客之間的博弈。

在長租公寓面臨質疑與波動的當下,市場對於行業的前景看法不一。有機構並不看好,認爲投的越多,窟窿越大。也有投資人士盼望疫情和市場波動給長租公寓行業帶來真正的理性,實現良性發展。

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