降溫!土地市場高溫不再,區域及城市分化顯著

降溫!土地市場高溫不再,區域及城市分化顯著

(原標題:降溫!土地市場高溫不再,區域及城市分化顯著)

進入10月後,“謹慎”成了土地市場的新名詞。

數據顯示,10月份的全國土地市場呈現出全多維度的降溫態勢。土地成交量明顯下滑,成交單價下降,土地平均溢價率降至半年以來的歷史低位,流拍現象增多。城市及企業間的投資分歧越發顯著,涼秋之下,資金充裕的房企逐漸顯現出較強的“禦寒”能力,快速發展的城市也更突顯出“聚熱”效應。

“黃”“綠”和中小房企的機會期

中指研究院數據顯示,50家代表房企中,有39家房企10月拿地金額較前9個月的均值出現下滑。 在7月、8月和9月,當月拿地金額低於此前均值的房企數量依次爲24家、31家和32家,越來越多的房企開始放慢拿地節奏。且從整體來看,50家代表房企10月份拿地總額的環比增速爲今年以來的最低值,降幅接近50%。

在整體節奏放緩的趨勢下,個別房企正在加速拿地。建業地產(00832.HK)10月的拿地額佔前10月總額的30%以上,合景泰富(01813.HK)和華髮股份(600325.SH)的拿地額佔比爲20%以上。

從頭部房企的排名來看,萬科(000002.SZ)從今年上半年的拿地金額第17名、拿地面積第10名,一路上升至拿地金額、面積均位列第6名;融創中國(01918.HK)則在9月後終於擠入拿地面積前10的行列。中國恆大(03333.HK)穩坐金額、面積榜單前三,且在粵港澳大灣區和中西部地區拿地尤爲積極,是該兩大區域內拿地金額和麪積最大的房企。萬科、中海地產(00688.HK)、綠城中國(03900.HK)多點佈局,分別在3個城市的前10月拿地榜單中位列前10。

頭部房企在拿地金額和麪積的集中度上出現同環比的大幅提升,資源優勢進一步顯現。同策研究院最新報告顯示,TOP20房企10月份的拿地金額和拿地面積集中度分別爲82.24%和83.45%,相較於9月提升了1.8和6.1個百分點。同策研究院認爲,集中度的顯著提升主要是由於“三道紅線”政策發佈後,資金相對充裕的大型房企,尤其是國企,在融資和土地市場上體現出更明顯的優勢。

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根據此前出臺的“三線四色”融資新規,風險較高的“紅檔”、“橙檔”兩區的房企拿地明顯變得更爲保守;而風險相對較低的“黃檔”和“綠檔”房企,在拿地上似乎更有衝勁。今年前十個月拿地金額排名前10的房企中有7家企業爲“黃檔”或“綠檔”。比如“黃檔”碧桂園在一天內以總價12.84億元拿下三個城市的地塊。“黃檔”中南建設全資附屬公司杭州翰遠在10月底以7.39億元競得一宗湖州宅地,競價經89輪,溢價率爲63.86%,遠高於此前同區域土地溢價率。“綠檔”中海發展在119輪競價後以封頂價拿下一宗東莞商住地,溢價率爲48.03%。

同時,企業拿地整體謹慎的態勢,也爲中小型房企和本土房企提供了更大的參與空間。一週前,汾湖高新區的一宗商住用地被金地商置(00535.HK)以底價成交,另一宗住宅地塊被杭州新天地集團拍得,溢價率爲4.28%。同期,煙臺市的兩宗地塊分別被本土房企飛龍集團和金象泰競得,此前相關板塊的主要玩家多爲頭部房企。青島本土房企海信地產和天一仁和也以4.46億元的總價競得3宗地塊,成爲10月份青島土地市場的拿地大戶。

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有業內人士對第一財經表示,企業拿地熱度的分化與自身的財務壓力高度相關,大型房企的土地儲備較爲豐富,加上財務追求健康,開始從規模導向轉向利潤導向,因此整體趨向謹慎態度,客觀上確實爲中小型企業提供了一定空間。

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城市間土拍市場溫差加劇

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10月以來,各線城市的土地成交規模均進入降溫狀態,導致全國300城土地成交規模和價格均出現10%左右的環比降幅。

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其中,二線城市的成交量價顯著下滑,住宅用地成交面積環比減少21.8%,樓面價大幅下降至每平米5000元以下;商辦用地成交量有所提升,但樓面價再次回落至低位。在一線城市宅地溢價率明顯回升的同時,二線及三四線城市宅地溢價率均出現下滑,二線城市溢價率更達到今年以來月度平均溢價率的最低點。

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同策研究院認爲,二線城市市場熱度的下滑最爲明顯,原因在於近期新政出臺的城市多爲二三線城市,優質地塊的減少和政策影響使得房企的投資積極性下降。今年下半年,已有至少14個城市出臺穩地價政策,10月份又有南通、紹興、徐州等地發佈政策,對土拍規則和低價機制進行調整。

和土地交易情況相同,一線城市和二線、三四線城市在土地供應量上也出現明顯分化。根據克爾瑞研究中心數據,一線城市10月份的土地供應面積環比增長了32%,而二線和三四線城市則分別環比減少54%和31%。

長沙、東莞等熱門城市出現了達到最高限價遭到熔斷或以封頂價成交等激烈戰況。蘇北多個城市刷新了地價天花板,淮安更接連迎來建發、碧桂園等頭部房企,更新了最新單價及總價地王名單,其中建發所競得的地塊溢價率爲55.24%,競拍共經歷了960輪,歷時超過10個小時。西安和安徽的土地市場在10月中下旬迎來頭部房企的扎堆競拍,有力推高了成交價。在綠城、正榮、保利、萬科、碧桂園等一衆品牌房企的競爭下,一宗西安地塊的成交溢價率高達69%,三宗安徽土地的溢價率均超過100%。

有城市熱火朝天,就有城市成交慘淡。10月內有大量地塊以底價成交,濟南在10月底成交的13宗土地悉數以底價成交,河南新鄉、四川宜賓等地更是流拍不斷。

克爾瑞認爲,土地供應將在年底進入高峯期,但在調控政策收緊、優質地塊減少、金融監管趨嚴等多方面因素的疊加影響下,年底的地塊溢價率將繼續走低,高熱地塊數量進一步減少。