疑似資金鍊斷裂 衆多蛋殼公寓租客遭遇“被換鎖”

疑似資金鍊斷裂 衆多蛋殼公寓租客遭遇“被換鎖”

(原標題:疑似資金鍊斷裂 衆多蛋殼公寓租客遭遇“被換鎖” 警方稱政府已介入|過度金融化之弊)

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王永菲/攝

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華夏時報(www.chinatimes.net.cn)記者 王永菲 北京報道

“我們今天就是來通知你們,11月21號蛋殼公寓如果不給我們按時打款,我們自動與蛋殼公寓解除合同,我會給你們一週時間搬家,過時間後我們只能換鎖,你們做好準備。”北京市昌平區某小區房東向王女士說道。

王女士向本報記者表示,被房東找上門後,聯繫蛋殼公寓管家以及所有蛋殼公寓公開的電話,無一能撥通,租房以及業主委託熱線也均無法撥通。

11月16日下午,在北京市東城區朝陽門內大街8號朝陽首府商業2層212蛋殼公寓總部,本報記者現場發現超過20個安保人員在現場維持秩序。

以蛋殼公寓爲代表的長租公寓爲什麼頻頻出現資金鍊斷裂問題?租客交的錢、貸的款到底去哪了?

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蛋殼公寓資金池源頭或枯竭

截至11月16日美股收盤,蛋殼公寓跌幅達到9.27%,收盤價爲1.37美元。

“當下,諸如蛋殼公寓的長租公寓不是通過二房東賺差價的方式賺錢,而是通過‘非法集資’建立資金池,本質上是期限錯配的方式用於投資獲益、擴大規模佔領市場或者作爲準備跑路的資金也不是沒有可能。”多位金融領域專家向本報記者透露長租公寓的經營模式。

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一位金融從業人員劉先生向本報記者表示:“像在蛋殼租房的租客,支付房租時一般有兩種方式,一種是押一付三、押一付十二,另一種就是通過所謂的租金貸來支付房租,以租客的名義一次性從銀行貸走一年的租金。但是面對房東,蛋殼公寓一般是一季度給房東支付一次房租。這其中資金的時間錯位管理打造了蛋殼的資金池。”

那蛋殼公寓利用打造的資金池去做了什麼?

第一,將租約債權打包爲ABS,在資本市場募集資金。所謂ABS指的是Asset-backed Securities,也稱資產證券化,是指以基礎資產未來所產生的現金流爲償付支持,通過結構化設計進行信用增級,在此基礎上發行資產支持證券的過程,它是以特定資產組合或特定現金流爲支持,發行可交易證券的一種融資形式。租賃類ABS是非常常見的募資方式,爲發行者製造了高槓杆營收模式。

本報記者瞭解到,2018年8月7日,長租公寓運營商蛋殼公寓就高調宣佈,全國首單分散式長租公寓租金收益權公募ABS——“天風-蛋殼公寓信託受益權資產支持專項計劃”已設立,發行規模爲2.035億元,產品期限爲3年,在上海證券交易所正式掛牌。

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“天風-蛋殼公寓信託受益權資產支持專項計劃”作爲國內分散式長租公寓領域首單真正意義上的租金收益權ABS,底層資產還款來源爲入池物業的租金差額,即蛋殼公寓向租客收取的租金收入與需向委託業主支付的租金之差。

值得注意的是,地產商主打的長租公寓是自有資產,不存在這個問題。但是類似蛋殼公寓的二房東卻需要通過高價競爭房東房源。這就涉及到資金池的第二個用途,即瘋狂佔領房屋出租權。

本報記者向上述王女士的房東瞭解到,以該房源爲例,蛋殼公寓支付房東的資金,比租給租客整個房屋的價格要高出近2000元。爲迅速佔領租房市場以期在未來掌握定價權,作爲二房東的蛋殼公寓持續虧損。


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租金比倒掛嚴重,蛋殼公寓相當於開拓了一筆有利息的資金流。

蛋殼公寓公開發布的Q1財報顯示,蛋殼公寓營收增長,虧損卻在擴大。蛋殼公寓一季度營收爲人民幣19.396億元,同比增長62.5%;淨虧損人民幣12.344億元,而去年淨虧損則爲人民幣8.162億元,虧損同比擴大。經調整後淨虧損爲人民幣9.789億元,而上年同期淨虧損人民幣7.991億元。

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據悉,蛋殼公寓一季度運營開支爲人民幣31.016億元,增長58.5%;出租前費用爲人民幣920萬元,同比下滑89.0%;租賃成本爲人民幣19.557億,同比增長67.5%;技術與產品研發開支爲人民幣6100萬元,同比增長25.6%。

截至2020年3月31日,蛋殼公寓持有現金和限制性現金爲42.26億元。蛋殼公寓二季度以及三季度財報本報記者並未找到公開信息。

這個資金盤盤子越鋪越大,在外來風險的刺激下,資金鍊崩盤的徵兆就出現了。ABS順利發行的需求是租金之差,而在出租環節又有了租金比倒掛現象,在疫情的刺激下,蛋殼公寓一旦不支付給房東租金,房東收房,租客不敢租房,資金池沒有源頭了,蛋殼公寓的資金鍊就會崩盤。

律師稱租賃合同繼續有效

本報記者11月17日向北京警方諮詢,警方表示政府已介入,今日會開會做討論,請耐心等待結果。

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在現場,本報記者發現蛋殼周邊粘貼着友情提示“合法權益要依法維護,不能出現聚集滋事、損毀財物、堵門堵路、攀爬建築物等過激行爲,造成後果要承擔法律責任。

王永菲/攝

進入登記需要由多層手續,首先是在門口預約拿到黃紙條,然後進入到朝陽首府商業2層排隊,在保安和蛋殼公寓現場工作人員的安排下,逐個進入房屋登記。現場工作人員表示:“你有什麼訴求儘管說,我們給您記錄向領導反映。”

有工作人員對業主張先生私下表示,很多蛋殼認定的優質房源是定期給房東轉賬的,到現場的房東的房間都是即將到期或者是非優質房源。而現場工作人員也透露,“這個月還沒有收到工資”,現場維護秩序的保安表示,“已經連續在崗8天維持秩序了”。

蛋殼公寓發麪聲明表示,“我們沒有破產,也不會跑路,請不要相信謠言”。在現場維權的業主、租戶表示,“現在能做的就只有相信蛋殼公寓”。

本報記者從相關律師處諮詢得知,即便公司宣佈破產,租賃合同也有效,破產財產管理人會承接破產公司權利義務。租客如果在租房期間被房東換鎖、驅逐,可選擇報警、撥打12345市長熱線或者走司法程序維護自身合法權益。

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